Obținerea unui credit ipotecar presupune mai multe verificări, iar pregătirea documentelor poate scurta considerabil timpul până la aprobarea finanțării. Banca trebuie să verifice identitatea solicitantului, veniturile, gradul de îndatorare și situația juridică a locuinței care urmează să fie cumpărată. Din acest motiv, dosarul se formează treptat, pe măsură ce procesul avansează.
Lista exactă de acte diferă de la o bancă la alta și în funcție de tipul veniturilor. Pentru un salariat cu venituri raportate la ANAF, procedura poate fi mai simplă. Pentru venituri din activități independente, chirii, dividende sau alte surse, banca poate solicita documente suplimentare. La acestea se adaugă actele imobilului, necesare înainte de aprobarea finală și semnarea contractelor.
Ce acte sunt necesare pentru un credit ipotecar
Prima categorie este formată din documentele personale. În cazul unei cereri depuse împreună cu un codebitor, banca va solicita documente și informații pentru fiecare persoană implicată în credit.
În mod obișnuit, dosarul poate include:
- cartea de identitate a solicitantului și a codebitorului, dacă există
- cererea de credit completată conform procedurii băncii
- acordurile necesare pentru verificarea veniturilor și consultarea bazelor de date relevante
- documente privind starea civilă, atunci când sunt necesare
- documente suplimentare cerute în funcție de situația solicitantului
O parte importantă a analizei privește veniturile. Pentru salariile declarate fiscal, multe bănci pot verifica informațiile prin intermediul bazelor de date disponibile, cu acordul clientului. În anumite situații pot fi cerute adeverința de venit, contractul de muncă, extrase de cont sau alte documente justificative.
Persoanele care obțin venituri din PFA, profesii liberale, chirii, dividende sau activități independente trebuie să se aștepte la o analiză mai detaliată. Banca urmărește atât nivelul veniturilor, cât și stabilitatea și caracterul lor recurent.
În funcție de sursa banilor, pot fi necesare declarații fiscale, decizii de impunere, extrase de cont, contracte, documente contabile sau alte dovezi ale veniturilor. Cerințele diferă, motiv pentru care lista exactă trebuie verificată înainte de pregătirea dosarului.
Banca analizează și obligațiile financiare existente. Ratele altor credite, cardurile de credit și facilitățile de tip descoperit de cont pot influența suma maximă care poate fi împrumutată. Chiar și o limită de credit pe care o folosești rar poate conta în calculul gradului de îndatorare.
Actele locuinței și evaluarea imobilului
După analiza financiară urmează verificarea proprietății. Creditul ipotecar este garantat cu un imobil, iar banca trebuie să stabilească dacă acesta poate fi acceptat drept garanție și care este valoarea sa de piață.
Pentru o locuință existentă, pot fi solicitate, în funcție de situație:
- actul de proprietate
- documentația cadastrală
- încheierea de intabulare
- extrasul de carte funciară
- certificatul energetic
- antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare
- alte documente juridice sau tehnice cerute în urma verificării proprietății
Pentru apartamente noi, case aflate în construcție sau proprietăți cu o situație juridică mai complexă pot apărea documente suplimentare. Tocmai această etapă poate prelungi procesul atunci când lipsesc acte sau informațiile din documente trebuie actualizate.
Evaluarea imobilului are un rol important. Un evaluator autorizat stabilește valoarea proprietății conform procedurii aplicabile, iar banca folosește raportul în analiza garanției.
Prețul negociat cu vânzătorul și valoarea rezultată din evaluare pot fi diferite. Dacă evaluarea este mai mică decât prețul de cumpărare, suma pe care banca este dispusă să o finanțeze poate fi influențată, iar cumpărătorul poate avea nevoie de o contribuție proprie mai mare.
Avansul reprezintă o altă componentă importantă. Valoarea acestuia depinde de produsul de creditare, situația clientului, moneda creditului și regulile aplicabile. Este util ca avansul și banii pentru cheltuielile conexe să fie disponibili înainte de apropierea momentului semnării.
Pe lângă avans pot exista costuri pentru evaluare, notar, înscrierea ipotecii, asigurări și alte operațiuni asociate tranzacției. Un buget calculat doar în funcție de prețul locuinței poate lăsa prea puțin spațiu pentru aceste cheltuieli.
Cât durează aprobarea unui credit ipotecar
Durata diferă în funcție de bancă, complexitatea dosarului și situația imobilului. Procesul poate dura de la câteva zile pentru anumite etape până la câteva săptămâni pentru întregul dosar. Un caz simplu, cu venituri ușor de verificat și documente complete, avansează de regulă mai repede.
Primul pas este analiza eligibilității financiare. Banca verifică veniturile, istoricul de creditare, obligațiile existente și suma solicitată. În această etapă se poate stabili dacă solicitantul se încadrează pentru finanțare și aproximativ ce sumă poate obține.
Urmează analiza proprietății. Sunt verificate actele, situația juridică și raportul de evaluare. Dacă documentele sunt complete și proprietatea poate fi acceptată drept garanție, dosarul merge spre aprobarea finală.
După aprobare urmează pregătirea și semnarea documentelor contractuale. Contractul de vânzare-cumpărare și documentele legate de ipotecă implică și notarul, astfel că programările și pregătirea actelor trebuie coordonate cu banca și vânzătorul.
În practică, timpul total este influențat de mai mulți factori:
- rapiditatea cu care sunt furnizate documentele solicitate
- modul în care pot fi verificate veniturile
- existența unui codebitor
- situația juridică și cadastrală a proprietății
- timpul necesar evaluării
- eventualele documente care trebuie actualizate
- fluxul intern de analiză al băncii
Un dosar incomplet produce cele mai frecvente întârzieri. O diferență între suprafața din acte și situația reală, o modificare a locuinței care trebuie lămurită sau un document expirat poate opri temporar analiza.
Cum poți pregăti dosarul pentru o aprobare mai rapidă
Pregătirea poate începe înainte de alegerea locuinței. O analiză financiară preliminară ajută la stabilirea unui buget realist și reduce riscul de a negocia o proprietate care depășește suma ce poate fi finanțată.
Este util să verifici din timp creditele și limitele de credit existente. În același timp, păstrează banii pentru avans și costurile tranzacției într-o formă ușor de justificat atunci când banca solicită informații despre contribuția proprie.
După alegerea proprietății, cere actele imobilului cât mai devreme. Documentele pot fi verificate înainte ca tranzacția să ajungă în etapa finală. Astfel, eventualele probleme pot fi rezolvate fără presiunea unei programări apropiate la notar.
Acordă atenție și antecontractului. Termenul stabilit pentru finalizarea tranzacției trebuie să ofere suficient timp pentru analiza creditului, evaluare și verificarea juridică. Un termen foarte scurt poate pune cumpărătorul într-o situație dificilă dacă banca solicită acte suplimentare.
Un credit ipotecar se obține mai ușor atunci când dosarul este pregătit metodic. Documentele personale și cele privind veniturile permit analiza financiară, iar actele proprietății permit verificarea garanției. Cu un buget realist, acte complete și suficient timp prevăzut pentru fiecare etapă, procesul de aprobare devine mai simplu, iar cumpărarea locuinței poate fi organizată fără grabă inutilă.